Gayrimenkul hukukunun en tartışmalı alanlarından biri olan şufa davaları, yıllardır hem yatırımcıyı hem de satıcıyı yoran, çoğu zaman hakkaniyet duygusunu zedeleyen bir sorun olarak karşımızda duruyor. Oysa bütün bu gerginliğin, bitmek bilmeyen dava süreçlerinin ve ekonomik kayıpların temelinde çok basit ama bir o kadar kritik bir gerçek yatıyor: Belediye rayiç bedeli ile piyasa değerinin birbirinden kopuk olması.

Bugün neredeyse her şufa davasının arka planına baktığımızda aynı tabloyu görüyoruz. Davacı, arsa veya taşınmazın gerçek piyasa değerini çok iyi biliyor. Hatta çoğu zaman satış sürecini yakından takip ediyor. Fakat iş dava açmaya geldiğinde, elindeki en güçlü aracı kullanıyor: Rayiç bedel ile piyasa bedeli arasındaki uçurum.

Bir düşünün… Piyasa değeri milyonlarla ifade edilen bir taşınmaz için belediye rayici, kimi zaman bu değerin yarısına, hatta daha da aşağısına denk geliyor. Bu durumda davacı, gerçek değeri üzerinden alım yapmak yerine, düşük rayiçten “ön alım hakkı” iddiasıyla devreye giriyor. Ortadaki amaç artık hakkın korunması değil; fırsatçılık sınırında gezinen bir ekonomik avantaj elde etmek.

Hukuk düzeninde haklar, kötüye kullanım için değil, adaleti sağlamak için vardır. Ancak rayiç–piyasa makasının açıldığı her durumda, şufa hakkı çoğu zaman dürüstlük kuralının dışına taşarak bir baskı aracına dönüşüyor. Bu da hem satıcıyı mağdur ediyor hem de gayrimenkul piyasasında büyük bir güvensizlik yaratıyor.

Asıl mesele şudur:
Belediye rayiç bedelleri gerçek piyasa değerlerine yaklaştığı anda, şufa davalarının yüzde büyük bir kısmı zaten kendiliğinden düşecektir.
Çünkü insanlar, rayiç ile piyasa arasında fark kalmadığında, mahkeme yoluna gidip düşük bedelle taşınmaz kapma çabasına girmeyecektir. Böylece hem mahkemelerin iş yükü hafifleyecek hem de mülkiyet hakkı üzerindeki bu yapay baskı ortadan kalkacaktır.

Bugün belediyelere, şehir plancılarına ve hukuk yapıcılarına düşen görev çok açıktır:
Gerçekçi rayiç bedel politikaları oluşturmak.
Bu sağlandığı gün, şufa davalarının büyük çoğunluğu tarihe karışacak; gayrimenkul piyasası daha şeffaf, daha adil ve daha öngörülebilir hale gelecektir.

Hak, hakkaniyetle anlamlıdır.
Ve bazen bir düğümü çözmek için sadece doğru yerden çekmek yeterlidir.

Boğaziçi Gayrimenkul
Yönetim Kurulu Başkanı
Ramazan Kulu