Mehmet Zeki Özer

Türkiye'de emlak sektörünün uzun yıllardır karşı karşıya bulunduğu yapısal sorunların çözümüne yönelik kapsamlı bir rapor hazırlandı. Bozanoğulları Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı ve Yetki Belgesi sahibi emlak işletmecisi Fesih Bozan tarafından hazırlanan "Türkiye'de Emlak Sektöründe Yaşanan Sorunlar ve Çözüm Önerileri Raporu", sektörün mevcut durumunu tüm yönleriyle ele alırken, çözüm için hayata geçirilmesi gereken yasal düzenlemeleri de ayrıntılı şekilde ortaya koyuyor.

 

Türkiye Büyük Millet Meclisi'ne, milletvekillerine ve ilgili kamu kurumlarına sunulmak üzere hazırlanan raporda; kayıt dışılığın önlenmesi, yetkisiz faaliyetlerin engellenmesi, tüketicinin korunması, emlak danışmanlığı mesleğinin güçlendirilmesi ve kamu gelirlerinin artırılması amacıyla kapsamlı reform önerileri yer alıyor.

 

"Emlak Sektörü Ekonominin Temel Taşlarından Biri"

 

Raporda, gayrimenkul sektörünün yalnızca konut alım satımından ibaret olmadığına dikkat çekiliyor. İnşaat, finans, bankacılık, sigortacılık, hukuk, değerleme ve birçok alt sektörü doğrudan etkileyen gayrimenkul sektörünün milyarlarca liralık ekonomik büyüklüğe sahip olduğu vurgulanıyor.

 

İstihdam oluşturması, yatırım hareketlerini yönlendirmesi ve ekonomik büyümeye sağladığı katkılar nedeniyle stratejik öneme sahip olan sektörün, buna rağmen uzun yıllardır ciddi yapısal sorunlarla mücadele ettiği belirtiliyor.

 

Raporda özellikle yetki belgeli, vergisini düzenli ödeyen ve tüm yasal yükümlülüklerini yerine getiren emlak işletmelerinin; kayıt dışı çalışan kişiler ve yetkisiz aracılar nedeniyle büyük mağduriyet yaşadığı ifade ediliyor.

 

Yetkisiz Emlakçılık Sektörün En Büyük Sorunlarından Biri

 

Hazırlanan raporda sektörün en önemli problemlerinin başında yetki belgesi bulunmayan kişilerin emlakçılık faaliyetinde bulunmasının geldiği belirtiliyor.

 

Yetkisiz kişilerin;

 

Vergi ödemeden faaliyet göstermesi,

Haksız rekabet oluşturması,

Vatandaşların dolandırılmasına zemin hazırlaması,

Mesleğin itibarını zedelemesi

 

gibi sonuçlar doğurduğu ifade ediliyor.

 

Raporda, emlak danışmanlığının uzmanlık gerektiren profesyonel bir meslek olduğu belirtilirken, herhangi bir mesleki yeterliliği bulunmayan kişilerin sosyal medya ve internet ilan platformları üzerinden taşınmaz pazarlayabilmesinin sektör açısından ciddi risk oluşturduğu vurgulanıyor.

 

Ayakçılık Sistemi Kayıt Dışılığı Artırıyor

 

Raporda dikkat çekilen önemli sorunlardan biri de halk arasında "ayakçılık" olarak bilinen sistem oluyor.

 

Vergi kaydı bulunmayan ve herhangi bir hukuki sorumluluk taşımayan kişilerin komisyon karşılığında aracılık yapmasının hem kayıt dışı ekonomiyi büyüttüğü hem de kurumsal çalışan işletmeleri zor durumda bıraktığı ifade ediliyor.

 

Bu sistemin devam etmesinin dürüst çalışan işletmeler açısından büyük haksızlık oluşturduğu belirtiliyor.

 

Emlak Danışmanlarının Emeği Korunamıyor

 

Raporda, sektörde sıkça yaşanan bir diğer sorunun da yer gösterimi sonrasında alıcı ve satıcının kendi arasında anlaşarak emlak danışmanını devre dışı bırakması olduğu belirtiliyor.

 

Bu durumun emek hırsızlığına neden olduğu ifade edilirken, süreci yöneten ve hizmet veren emlak danışmanlarının hak ettikleri komisyonları alamadıkları vurgulanıyor.

 

Hazırlanan raporda komisyon hakkının açık şekilde yasal güvence altına alınması gerektiği belirtiliyor.

 

Kayıt Dışı Komisyonlar Devleti de Zarara Uğratıyor

 

Raporda, komisyon gelirlerinin önemli bölümünün kayıt dışı gerçekleştiği ve bunun devlet açısından ciddi vergi kaybına yol açtığı ifade ediliyor.

 

Kayıt dışılığın;

 

Kamu gelirlerini azalttığı,

Haksız rekabet oluşturduğu,

Dürüst çalışan işletmeleri cezalandırdığı,

Vergi adaletini bozduğu

 

belirtiliyor.

 

Sahte İlanlar ve Dijital Platformlar da Raporda Yer Aldı

 

Raporda internet ilan sitelerinde yer alan sahte ve yanıltıcı ilanlara da dikkat çekiliyor.

 

Gerçek dışı fiyatlar, olmayan portföyler ve eksik bilgiler nedeniyle vatandaşların mağdur olduğu belirtilirken, dijital platformlarda yetki doğrulama sistemlerinin eksik uygulanmasının kayıt dışılığı artırdığı ifade ediliyor.

 

Yetki belgesi bulunmayan kişilerin kolaylıkla ilan verebildiği mevcut sistemin yeniden düzenlenmesi gerektiği vurgulanıyor.

 

Denetim Eksikliği Sorunları Derinleştiriyor

 

Rapora göre mevcut denetim mekanizmaları sektördeki kayıt dışılığı önlemekte yetersiz kalıyor.

 

Yetki belgesi bulunmadan faaliyet gösteren kişiler hakkında daha etkin denetim yapılması gerektiği belirtilirken, uygulanacak yaptırımların caydırıcı seviyeye çıkarılması gerektiği ifade ediliyor.

 

Müşteri Temsilcilerinin Hukuki Statüsü Belirlenmeli

 

Raporda ilk kez ayrıntılı şekilde ele alınan başlıklardan biri de yetki belgeli emlak işletmelerinde görev yapan müşteri temsilcilerinin hukuki statüsü oluyor.

 

Komisyon paylaşımı sistemiyle çalışan binlerce emlak danışmanının;

 

sosyal güvence,

vergi uygulamaları,

SGK işlemleri,

çalışma ilişkileri

 

konusunda belirsizlik yaşadığı belirtiliyor.

 

Bu nedenle müşteri temsilcilerinin hukuki statüsünün açık şekilde düzenlenmesi gerektiği ifade ediliyor.

 

Vergi Yükü ve Tapu Harçları Yeniden Değerlendirilmeli

 

Raporda, emlak hizmetleri üzerindeki yüksek vergi yükünün kayıt dışılığı teşvik edebildiğine dikkat çekiliyor.

 

Yetki belgeli emlak işletmelerinin hem Katma Değer Vergisi hem de gelir vergisi yükü altında faaliyet gösterdiği belirtilirken, vergi oranlarının sektörün gerçeklerine uygun seviyelere çekilmesinin kayıtlı ekonomiyi güçlendireceği ifade ediliyor.

 

Tapu harçlarına ilişkin bölümde ise mevcut yüzde 4'lük harç oranının birçok satışta gerçek satış bedelinin gizlenmesine neden olduğu belirtiliyor.

 

Raporda tapu harçlarının örnek olarak yüzde 1 seviyelerine indirilmesinin;

 

gerçek satış bedellerinin beyan edilmesini teşvik edeceği,

kayıt dışılığı azaltacağı,

işlem hacmini artıracağı,

uzun vadede devlet gelirlerine olumlu katkı sağlayabileceği

 

değerlendiriliyor.

 

Raporda 15 Maddelik Reform Paketi Önerildi

 

Hazırlanan raporda sektörün yeniden yapılandırılması amacıyla 15 temel öneri sunuluyor.

 

Bu öneriler arasında;

 

Emlak Meslek Yasasının çıkarılması,

Yetki belgesi olmayanların faaliyetlerinin engellenmesi,

Tapu sistemi ile yetkili emlak işletmelerinin entegre edilmesi,

Tapu işlemlerinde emlak hizmet faturasının zorunlu hale getirilmesi,

Tek yetkili portföy sisteminin kurulması,

Elektronik yetkilendirme altyapısının oluşturulması,

Yetkisiz faaliyetlere ağır yaptırımlar uygulanması,

Zorunlu mesleki sorumluluk sigortasının yaygınlaştırılması,

Sürekli eğitim sisteminin oluşturulması,

Dijital ilan platformlarının daha sıkı denetlenmesi,

Komisyon hakkının yasal güvence altına alınması,

Vergi kayıplarının önlenmesi,

Müşteri temsilcilerinin hukuki statüsünün düzenlenmesi,

Vergi yükünün makul seviyeye çekilmesi,

Tapu harçlarının yeniden düzenlenmesi

 

gibi kapsamlı düzenlemeler yer alıyor.

 

"Kayıt Dışılık Azalacak, Vatandaş Güvenli Hizmet Alacak"

 

Raporda önerilen düzenlemelerin hayata geçirilmesi halinde;

 

kayıt dışı ekonominin önemli ölçüde azalacağı,

devletin vergi gelirlerinin artacağı,

vatandaşların daha güvenli hizmet alacağı,

dolandırıcılık olaylarının azalacağı,

haksız rekabetin sona ereceği,

mesleğin itibarının yükseleceği,

kurumsal emlak işletmelerinin güçleneceği,

yatırım ortamına duyulan güvenin artacağı,

hizmet kalitesinin yükseleceği,

ekonomik istikrarın destekleneceği,

emlak danışmanlarının sosyal ve mesleki güvencelerinin güçleneceği

 

ifade ediliyor.

 

Fesih Bozan: "Yasal Düzenlemeler Artık Bir Tercih Değil, Zorunluluktur"

 

Raporun sonuç bölümünde değerlendirmelerde bulunan Bozanoğulları Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Fesih Bozan, emlak danışmanlığının hukuki, mali ve teknik bilgi gerektiren profesyonel bir meslek olduğunu vurguladı.

 

Bozan, kayıt dışılığı önleyen, yetki belgeli işletmeleri ve bu işletmelerde görev yapan müşteri temsilcilerini koruyan, tapu işlemlerini dijital güvence altına alan ve vergi sistemini sürdürülebilir hale getiren düzenlemelerin yalnızca emlak sektörüne değil, ülke ekonomisine de önemli katkılar sağlayacağını ifade etti.

 

Hazırlanan raporda Türkiye Büyük Millet Meclisi ile ilgili kamu kurumlarının sektör temsilcileriyle iş birliği içerisinde kapsamlı mevzuat çalışmalarını başlatmasının önemine dikkat çekilirken, etkin denetim mekanizmalarının oluşturulmasının da sektörün geleceği açısından büyük önem taşıdığı belirtildi.

 

Fesih Bozan, yetki belgeli, vergisini düzenli ödeyen ve tüm yasal yükümlülüklerini yerine getiren emlak işletmelerinin korunmasının hem vatandaşın güvenliği hem de devletin vergi gelirlerinin artırılması açısından kritik öneme sahip olduğunu ifade ederek, hazırlanmış olan raporun yasama sürecine katkı sunmasını temenni etti.

 

Fesih Bozan

Bozanoğulları Gayrimenkul

Yönetim Kurulu Başkanı

 

Yetki Belge No: 2100049